Στις 9 Σεπτεμβρίου το Ζ΄ Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου (πράξη 197/2014) δεν επικύρωσε το σχέδιο σύμβασης για την παραχώρηση της έκτασης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού στην εταιρεία Lamda Development.
Οι λόγοι που επικαλέστηκε το ελεγκτικό συνέδριο είναι τεχνικού χαρακτήρα και αφορούν άρθρα της πρόσκλησης εκδήλωσης ενδιαφέροντος κατά την Α΄ και Β΄ φάση του διαγωνισμού παραχώρησης. Για το θέμα το ΤΑΙΠΕΔ προχώρησε σε αίτηση ανάκλησης της συγκεκριμένης απόφασης, με αποτέλεσμα την τελική επικύρωση της σύμβασης με απόφαση του 6ου Τμήματος του Ελεγκτικού Συνεδρίου στις 7/11/2014 και την υπογραφή της σύμβασης στις 14/11/2014.
Δε θα μπορούσε να περιμένει κανείς κάτι περισσότερο από το Ελεγκτικό Συνέδριο, πολύ περισσότερο λόγω και των «τεχνικών λόγων» που οδήγησαν στο αρχικό μπλοκάρισμα της σύμβασης. Εξάλλου έχουμε δει ανάλογες «διευθετήσεις» τα τελευταία χρόνια όπου για λόγους «εθνικού συμφέροντος», «κάμπτεται» η εθνική και κοινοτική νομοθεσία, πολύ περισσότερο βέβαια τις μέρες της κρίσης και της λογικής των fast track επενδύσεων κ.ο.κ. Δεν θα γίνουν βέβαια εδώ επικλήσεις στη νομιμότητα, εξάλλου είναι γνωστό ότι οι νόμοι εκφράζουν τον ταξικό συσχετισμό δύναμης αλλά και καθορίζονται από αυτόν.
Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή
Ο διεθνής διαγωνισμός που προκήρυξε το ΤΑΙΠΕΔ το 2011 ολοκληρώθηκε σε δύο φάσεις. Από τα 9 επενδυτικά σχήματα της Α΄ Φάσης, επιλέχθηκαν 3 κατά τη Β΄ Φάση, με ανάδειξη τελικά της LamdaDevelopmentA.E. σε «προτιμητέο επενδυτή» το Μάρτιο του 2014, στην οποία και θα μεταβιβαστεί το 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε. έναντι του ποσού των 915εκ. ?.
Η υπογραφείσα σύμβαση ακόμα και σήμερα αποτελεί επισήμως «επτασφράγιστο μυστικό». Φαίνεται όμως, σύμφωνα με ότι διαρρέει στον αστικό τύπο εδώ και αρκετούς μήνες, πως περιλαμβάνει όρους που παρέχουν σημαντικές διευκολύνσεις στον τελικό ανάδοχο καθώς με τους συμβατικούς όρους επιχειρείται η εξασφάλιση αν όχι μεγιστοποίηση των κερδών του επενδυτή. Είναι ενδεικτικό ότι σε παρουσίαση του επενδυτικού σχεδίου από την «Ελληνικό Α.Ε.» στις αρχές του 2013 περιγράφεται η κατάρρευση της κτηματαγοράς, η πτώση τιμών, το υψηλό επιχειρηματικό ρίσκο και η οικονομική και πολιτική αβεβαιότητα, που οδήγησαν τελικά στην, καθόλα πολιτική, επιλογή τόσο του συγκεκριμένου τιμήματος πώλησης, όσο και στους ειδικούς όρους της σύμβασης παραχώρησης, που αποτέλεσαν ταυτόχρονα και αναγκαίους όρους για την ανεύρεση ενός ικανού (;) επενδυτή στις σημερινές κρισιακές συνθήκες.
Μέχρι τη δημοσιοποίηση της σύμβασης, βασικοί άξονες στρατηγικής από την πλευρά της Lamdaφαίνεται να είναι οι εξής:
1. Ο «χωρισμός του επενδυτικού σχεδίου σε 2 στάδια 5 ως 8 ετών. Το Α΄ Στάδιο αφορά κυρίως την «εμπορική εκμετάλλευση ? προσοδοφόρα φάση» (commercialreal-estate), δηλαδή την κατασκευή εκείνων των τουριστικών, εμπορικών και επιχειρηματικών εγκαταστάσεων που θα του εξασφαλίσουν τη μέγιστη κεφαλαιακή απόδοση, το οποίο αποτελεί και διεθνή πρακτική σε ανάλογα projects. Ο επενδυτής σε αυτό το στάδιο υποχρεούται να κατασκευάσει μόνο ένα μέρος του «πάρκου» - που προφανώς θα μεγιστοποιήσει την επενδυτική αξία του δομημένου χώρου. Τα εκτιμώμενα επενδυτικά κόστη για τις «δημόσιες χρήσεις» δεν ξεπερνούν τα 200εκ. ?, ενώ για τις «επιχειρηματικές χρήσεις» ανέρχονται το μέγιστο στο 1,2δις ?. Το Β΄ Στάδιο αφορά την residentialreal-estate φάση, όπου προβλέπεται η κατασκευή και πώληση του μεγαλύτερου μέρους των κατοικιών, πάντα υπό την προϋπόθεση βελτίωσης των συνθηκών της κτηματαγοράς κ.ο.κ.
2. Η υποχρέωση του επενδυτή να προχωρήσει στην υλοποίηση του συνόλου του επενδυτικού σχεδίου συνδέεται με την εκτιμώμενη κερδοφορία των τουριστικών και εμπορικών εγκαταστάσεων του Α΄ Σταδίου. Με άλλα λόγια μόνο στο βαθμό που αυτή ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο «πλαφόν» ή/και ποσοστό του επενδυμένου κεφαλαίου, τότε και μόνο τότε θα υποχρεούται ο επενδυτής να προχωρήσει στην υλοποίηση του Β΄ Σταδίου, της καθεαυτό δηλαδή οικιστικής φάσης, όπου προβλέπεται η κατασκευή και πώληση του μεγαλύτερου μέρους των κατοικιών, πάντα υπό την προϋπόθεση βελτίωσης των συνθηκών της κτηματαγοράς κ.ο.κ.
3. Η παραχώρηση άδειας λειτουργίας casino στο χώρο του αεροδρομίου, μέσα από τη διενέργεια δημόσιου διαγωνισμού, το οποίο αποτελεί βασική προϋπόθεση για την υλοποίηση του επενδυτικού προγράμματος και υποχρέωση του κράτους, εντός δύο ετών από την υπογραφή της σύμβασης. Αυτό που προφανώς τεκμαίρεται είναι ότι σε αντίθετη περίπτωση ο επενδυτής θα μπορεί να αποχωρήσει χωρίς καμία υποχρέωση απέναντι στο δημόσιο.
Το νέο επενδυτικό περιβάλλον
Η κρίση έχει διαμορφώσει ένα αισθητά διαφορετικό πρότυπο σε σχέση τουλάχιστον με τα σχέδια αξιοποίησης της έκτασης του πρώην αεροδρομίου. Αν το «σχέδιο Σουφλιά» αποτέλεσε το πλέον ολοκληρωμένο σχέδιο επιχειρηματικής ανάπτυξης του πρώην αεροδρομίου, αυτό στηριζόταν στην προσδοκία των ενδογενών δυνατοτήτων της ελληνικής οικονομίας και ήταν άρρηκτα συνδεδεμένο με ένα συνολικό αναπτυξιακό σχέδιο της μητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας αλλά και του ελληνικού χώρου - τουλάχιστον σε επίπεδο διατυπωμένου χωροταξικού σχεδιασμού (βλ. ΓΠΧΣΑΑ, ΡΣΑ κλπ.). Η διάλυση των προσδοκιών της ελληνικής αστικής τάξης, είτε αυτές αποτελούσαν πραγματικό ενδεχόμενο, είτε είχαν περισσότερο τον χαρακτήρα του ιδεολογικού προτάγματος, με το ξέσπασμα της κρίσης, σαφέστατα επαναπροσδιόρισαν τις αναπτυξιακές κατευθύνσεις του ελληνικού κράτους σε ότι αφορά τη διαχείριση του χώρου, του φυσικού περιβάλλοντος, των φυσικών πόρων κ.ο.κ.
Η σύνδεση της διαχείρισης της δημόσιας περιουσίας με τις επιταγές των μνημονίων και η θεσμοθέτηση της διαδικασίας των fasttrack επενδύσεων, άνοιξε συνολικά το δρόμο για την αναθεώρηση της χωροταξικής και περιβαλλοντικής νομοθεσίας της προηγούμενης περιόδου, η οποία αναπόφευκτα λειτουργούσε προσχωματικά στις «έκτακτες» ανάγκες εκποίησης της δημόσιας περιουσίας και της προσέλκυσης των σχετικών επενδυτών... Η πορεία είναι γνωστή και σε επίπεδο νομολογίας σε σχέση με το «πρόταγμα» του «δημοσίου συμφέροντος» και των δημοσιονομικών αναγκών» σε πάμπολλες περιπτώσεις και σε σχέση με την τροποποίηση του αντίστοιχου θεσμικού πλαισίου. Είτε πρόκειται για τη συγκρότηση του ΤΑΙΠΕΔ, είτε για το νόμο για τους αιγιαλούς, είτε για το Ν. 4062/2012 - σε ότι αφορά το Ελληνικό -, είτε τέλος με το Ν.4269/2014, όπου ξεκάθαρα πλέον ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός όλων των επιπέδων συνδέεται με τις εκάστοτε απαιτήσεις δημοσιονομικής προσαρμογής και επενδυτικών αναγκών.
Lamda Development: «άλογο κούρσας ή γαϊδούρι πολυτελείας»?
Η ανάδειξη της LamdaDevelopment πανηγυρίστηκε δεόντως από τον αστικό τύπο, ως προάκουσμα της υλοποίησης ενός μεγάλου επενδυτικού σχεδίου, που έθρεψε το successstory της κυβέρνησης Σαμαρά τους προηγούμενους μήνες. Λιγότερη δημοσιότητα έλαβε όμως η αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της Lamda η οποία πραγματοποιήθηκε τον Απρίλιο του 2014. Πίσω από τις τυμπανοκρουσίες και το συνακόλουθο κερδοσκοπικό παιχνίδι με τη διαπραγμάτευση της μετοχής , κρύβεται το πρόβλημα ρευστότητας και η αδυναμία πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων, ύψους 194,1εκ. ? αλλά και η ζημιογόνος λειτουργία της τα τελευταία χρόνια. Η Lamda το 2011 κατέγραψε καθαρές ζημιές περίπου 29,5εκ. ?, το 2012 98εκ. ? και το 2013 48,5εκ. ?. Ανοιχτό είναι επίσης το ενδεχόμενο και νέας αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου, όχι μόνο για να καλυφθεί το έλλειμμα το 194,1εκ. ?, όπως ήδη έχει αναφερθεί στο Ενημερωτικό Δελτίο της Lamda, αλλά προφανώς και σε περίπτωση που υπάρξουν νέες χρηματοδοτικές ανάγκες. Εξάλλου, πάλι σύμφωνα με την εταιρεία, μέρος των κεφαλαίων που θα προκύψουν από την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου θα χρηματοδοτήσουν το project Ελληνικού.
Στην κατεύθυνση κάλυψης των χρηματοδοτικών αναγκών ενόψει της επένδυσης στο Ελληνικό κινήθηκε και η εξαγορά του 10% του μετοχικού κεφαλαίου της Lamda από το διεθνές καιροσκοπικό fund τη Blackstone / GSO Capital Partners LP.
Ενδιαφέρον επίσης παρουσιάζει το γεγονός ότι ως «εχέγγυο» για την ασφάλεια του «κεφαλαίου κίνησης» της εταιρείας παρουσιάζεται η δυνατότητα ρευστοποίησης μέρους των επενδυτικών ακινήτων της, συνολικής αξίας που εκτιμάται σε 739εκ. ? - προφανώς σε πλήρη αναντιστοιχία με την πραγματικότητα της κτηματαγοράς εν μέσω κρίσης...
Casino: Η καρδιά του επενδυτικού εγχειρήματος
Όπως ήδη έχει αναφερθεί η διενέργεια ανεξάρτητου διαγωνισμού για τη λειτουργία casino στο χώρο του πρώην αεροδρομίου αποτελεί βασική προϋπόθεση για την υλοποίηση του επενδυτικού προγράμματος. Αυτό που ενδιαφέρει τη Lamda κυρίαρχα είναι η λειτουργία casino στο χώρο, ανεξάρτητα από τον διαχειριστή του, καθώς αυτό θα αποτελέσει την «καρδιά» της επιχειρηματικής αξιοποίησης του χώρου και συνδέεται με τη συνολικότερη αναπτυξιακή στρατηγική της Lamda στην Αττική και ιδιαίτερα στην παραλιακή ζώνη.
Το πραγματικό διακύβευμα δεν είναι η οικιστική οικοδόμηση, οι πωλήσεις κατοικιών κ.ο.κ. - ειδικά στην παρούσα κατάσταση της κτηματαγοράς - αλλά η δημιουργία ενός διεθνούς τουριστικού προορισμού για τις ελίτ και τα υψηλά εισοδήματα που δεν μπορεί παρά να περιλάβει και τους ναούς του τζόγου στα πρότυπα της αίγλης που εκπέμπουν καζίνο όπως του Monte Carlo, το οποίο είναι και ο μόνος τρόπος σήμερα να εξασφαλιστούν υψηλές κερδοφορίες για να καλύψουν τα επενδυτικά κόστη. Σε αυτό το πλαίσιο, η Lamda διεκδικεί τον έλεγχο των μαρίνων του Σαρωνικού. Ήδη έχει στη διαχείριση της τη μαρίνα του Αγίου Κοσμά - η οποία με τις προδιαγραφές που έχει αλλά και με τις επιτρεπόμενες παρεμβάσεις στον θαλάσσιο χώρο, θα μετατραπεί σε μαρίνα για megayachts, τη μαρίνα του Φλοίσβου, ενώ συμμετέχει και στη διαγωνιστική διαδικασία για τη μαρίνα Αλίμου. Με την «ευτυχή» για τη Lamda κατάληξη και αυτού του διαγωνισμού θα είναι σε θέση να διαμορφώσει μία εξαιρετική «πύλη εισόδου» για την προσέλκυση των αντίστοιχων εισοδηματικών κατηγοριών. Η εξασφάλιση λοιπόν της λειτουργίας casinoμε τη σειρά της θα εξασφαλίσει και τη λειτουργία των προβλεπομένων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, παραθεριστικών κατοικιών κλπ.
Σε αυτή την κατεύθυνση συνηγορούν και οι πρόσφατες εξελίξεις στο χώρο των ελληνικών casino. Η οικονομική κρίση είχε καταστροφικά αποτελέσματα στη λειτουργία αλλά και στην επέκταση τους που επέφερε ο Ν. 2206/1994. Στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής λειτουργούν ήδη τα casino της Πάρνηθας και του Λουτρακίου με σοβαρά οικονομικά προβλήματα, ενώ έχει τεθεί και το ενδεχόμενο λειτουργίας casino στην παραλία του Σαρωνικού σε συνδυασμό με το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων του ΤΑΙΠΕΔ. Μέχρι πρότινος μάλιστα ως πιθανοί χώροι εγκατάστασης πιθανολογούνταν τόσο ο Αστέρας Βουλιαγμένης και το Λαγονήσι, όσο και ο χώρος του αεροδρομίου αλλά και άλλοι πιθανοί χώροι στο παραλιακό μέτωπο.
Την ίδια στιγμή το ζήτημα του συνδυασμού των διάφορων επενδυτικών σχεδίων στην Αττική με την «υπεραξία» που θα τους προσέδιδε η λειτουργία casino φαίνεται ότι απασχολεί την κυβέρνηση την τελευταία περίοδο που σίγουρα θέλει με τη σειρά της να «συνδυάσει την «επιτυχία» του προγράμματος ιδιωτικοποιήσεων με την ικανοποίηση μίας σειράς επιχειρηματικών συμφερόντων. Η επιλογή της Lamda ως αναδόχου για την επένδυση του Ελληνικού δρομολόγησε και τις σχετικές κυβερνητικές κινήσεις για το ξεκαθάρισμα της παραπαίουσας αγοράς, καθώς με μια ειδική τροπολογία αυστηροποίησε το οικονομικό πλαίσιο λειτουργίας των casino από τον Ιούλιο του 2014, που ειδικά στην Αττική φαίνεται ότι πρέπει να μείνει μόνο ένα... Και όλα αυτά, ενώ ήδη από τον Αύγουστο του 2013 το casinoτης Πάρνηθας έχει υποβάλει αίτημα μετεγκατάστασης στο Υπουργείο Τουρισμού και φημολογούνται οι σχετικές επιχειρηματικές συμφωνίες μεταξύ Λάτση, Μπόμπολα και Λαζαρίδη.
Το «σκάνδαλο» του οικονομικού ξεπουλήματος
Κυρίαρχο ρόλο σε σχέση με τις αντιδράσεις για την «επιχειρηματικής αξιοποίησης» του Ελληνικού έχει η επιχειρηματολογία περί «ξεπουλήματος» του χώρου έναντι ενός πολύ χαμηλού οικονομικού τιμήματος. Παρόλο, που το ζήτημα του οικονομικού τιμήματος πολλές φορές συνδέεται με το αίτημα μίας «άλλης αξιοποίησης», παραμένει ζήτημα πραγματικής εκτίμησης, τόσο ο βαθμός «ξεπουλήματος», όσο και ο βαθμός στον οποίο ένα υψηλότερο τίμημα θα ήταν ικανοποιητικό για πολλούς ώστε να περιοριστούν ο αντιδράσεις, ιδιαίτερα στην περίπτωση που η αξιοποίηση του χώρου θα εξασφάλιζε την «πραγματική ανάπτυξη» της ευρύτερης περιοχής.
Η πρόσφατη οικονομικοτεχνική μελέτη του ΤΕΕ σχετικά με την αξία του χώρου κινείται στο ίδιο πλαίσιο προσπαθώντας να εδραιώσει την αντίληψη του οικονομικού σκανδάλου. Στο πλαίσιο αυτό, η βάση της εκτίμησης της αξίας στηρίζεται στη μελέτη του ΤΕΕ στην «Επενδυτική Αξία» (Investment Value of Worth) και αφορά τις εκτιμήσεις και τα οικονομικά μεγέθη του επενδυτή, δηλαδή τις εκτιμήσεις της Lamda, για την ενδεχόμενη κερδοφορία της επένδυσης και τη δυνατότητα κάλυψης του αρχικού κόστους επένδυσης και δεν αποτελεί μία «αντικειμενική» μεθοδολογία εκτίμησης της αξίας του ακινήτου. Η χρήση αυτής της μεθόδου εμπεριέχει τις επισφάλειες της πραγματικής γνώσης των οικονομικών μεγεθών του επενδυτή, αλλά και του πραγματικού και συνήθως μη δημοσιοποιημένου επενδυτικού πλάνου. Άσχετα από την ακρίβεια ή όχι της συγκεκριμένης μελέτης, καθώς δεν έχουν δημοσιοποιηθεί αναλυτικά στοιχεία, μεθοδολογικά οδηγεί σε υπερεκτίμηση της επενδυτικής αξίας. Πρακτικά, αυτό που δείχνει η μελέτη είναι η πιθανολογούμενη, βάση των επισήμων στοιχείων, της κερδοφορίας που επιδιώκει η Lamda, ενώ το αποτέλεσμα θα ήταν πολύ διαφορετικό σε περίπτωση άλλου επενδυτή. Αν όμως το ζήτημα είναι η εκτίμηση της σημερινής πραγματικής αξίας του χώρου, η προσέγγιση μίας «αντικειμενικής» εκτίμησης ανεξάρτητα επενδυτή, τότε μεθοδολογικά - όπως άλλωστε είναι η συνήθης διεθνής πρακτική - η βάση της εκτίμησης θα έπρεπε να είναι η «αγοραία αξία» (Market Value). Η μελέτη λοιπόν ενδεχομένως αποδεικνύει την υψηλή κερδοφορία της επένδυσης για την Lamda, αλλά σε καμία περίπτωση το χαμηλό αντίτιμο της πώλησης ή τη ζημία του ελληνικού δημοσίου. Η συγκεκριμένη λοιπόν πολιτική αξιοποίηση της μελέτης ξεχνά ότι λειτουργούμε σε συνθήκες ελεύθερης αγοράς, ενώ ένα ακόμα ενδιαφέρον στοιχείο αποτελεί η επί της ουσίας παραδοχή ότι η επένδυση θα επιφέρει ανάπτυξη και οικονομική μεγέθυνση αλλά και θέσεις εργασίας. Με «ένα σμπάρο δύο τρυγόνια» λοιπόν σε ότι αφορά την πολιτική στοχοθεσία του ΣΥΡΙΖΑ. Από τη μια ενισχύεται η επιχειρηματολογία περί «ξεπουλήματος», ενώ από την άλλη εδραιώνεται η δυνατότητα μίας εναλλακτικής οικονομικής διαχείρισης στη βάση ακριβώς της υψηλής κερδοφορίας και των υπεραξιών που θα προκύψουν από την επένδυση. Επί της ουσίας όμως αυτό που εδραιώνεται έτσι είναι η κυρίαρχη τοποθέτηση περί «ανάπτυξης», που σε ότι αφορά το ΣΥΡΙΖΑ αρκεί η ορθή πολιτική και οικονομική διαχείριση της στο πλαίσιο της επερχόμενης διακυβέρνησης του. Συμπερασματικά, η αξία ενός ακινήτου για το ΤΑΙΠΕΔ είναι η αγοραία του αξία (και μάλιστα με την παραδοχή ότι υπάρχει συνήθης συναλλακτική κίνηση) και όχι η επενδυτική αξία που θα μπορούσε να έχει το ακίνητο για κάθε επενδυτή ξεχωριστά, με βάση τα εκάστοτε οικονομικά του μεγέθη τα οποία και δεν είναι δημοσιευμένα.
Το επικαλούμενο λοιπόν «σκάνδαλο» έχει δύο όψεις. Η πρώτη είναι του τιμήματος πώλησης, η δεύτερη είναι για τη διαγωνιστική διαδικασία και τον «μοναδικό» διαγωνιζόμενο τη LamdaDevelopment.
Σε ότι αφορά το τίμημα πώλησης, όσο και αν κανείς αντιλαμβάνεται το ότι είναι χαμηλό, όσο και να αντιλαμβάνεται την «αντικειμενικά» μεγαλύτερή του αξία, τελικά αυτή διαμορφώνεται σε μεγάλο βαθμό από την οικονομική πραγματικότητα της οικονομικής κρίσης, τόσο σε εθνικό όσο και σε διεθνές επίπεδο. Στον ίδιο λοιπόν βαθμό, αν όχι παραπάνω, που καταβαραθρώθηκαν οι αξίες των αστικών ακινήτων, καταβαραθρώθηκε και η αξία του «επενδυτικού οικοπέδου» του Ελληνικού. Είναι και αυτός ένας από τους λόγους που και το πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων του ΤΑΙΠΕΔ απέχει «έτη φωτός» από τους αρχικά διακηρυχθέντες στόχους του. Παίζει σημαντικό ρόλο η πραγματική κατάσταση της διεθνούς κτηματομεσιτικής αγοράς που οδηγεί στην εξεύρεση «επενδυτών» μόνο μέσα από - συγκριτικά με το παρελθόν - ευτελή τιμήματα. Τελικά, «είναι ο καπιταλισμός ηλίθιε» άσχετα με ποια τμήματα της αστικής τάξης ευνοούνται από τον εκάστοτε σχεδιασμό ή τους όρους παραχώρησης ή τους όρους πρόσβασης στον δανεισμό των εκάστοτε επιχειρηματικών ομίλων.
Την ίδια στιγμή, η δεύτερη όψη του «σκανδάλου» έρχεται να ακυρώσει την πρώτη. Δηλαδή, πως είναι εφικτό να είναι η Lamda ο μοναδικός «σκανδαλωδώς» διαγωνιζόμενος, όταν το απαιτούμενο τίμημα είναι τόσο «σκανδαλωδώς» πάλι χαμηλό. Θα ήταν επόμενο τα αρχικά 9 επενδυτικά σχήματα να είχαν μπει στον κόπο να μετάσχουν και στη δεύτερη φάση ή τουλάχιστον τα τρία τελικώς διαγωνιζόμενα να μην «συναγωνίζονταν» ως προς την χρηματοπιστωτική τους ανικανότητα... Κάποιοι πρέπει να διαλέξουν το δρόμο της λογικής. Είτε το τίμημα είναι εξαιρετικά χαμηλό οπότε θα έπρεπε να είχε γίνει party από διεθνείς επενδυτικούς ομίλους, είτε το τίμημα διαμορφώνεται από τις πραγματικές εμπορικές αξίες που έχει διαμορφώσει η αγορά και στα σχετικά υψηλότερα πολιτικά και επιχειρηματικά ρίσκα (σε σχέση με το χρηματοπιστωτικό τομέα) της ελληνικής πραγματικότητας, τα οποία η «εγχώρια» Lamda είναι σε καλύτερη θέση για να τα διαχειριστεί.
Σχετικά πάλι με τους οικονομικούς όρους της σύμβασης παραχώρησης των μετοχών της «Ελληνικό Α.Ε.» αυτό που δημοσιοποιείται μέσα από το «ενημερωτικό Δελτίο» της Lamda είναι ότι «η Σύμβαση προβλέπει? ότι οι εκάστοτε μέτοχοι της Ελληνικό Α.Ε. θα έχουν υποχρέωση να αποδίδουν στο Ελληνικό Δημόσιο το 30% των μελλοντικών κερδών τους για τα κέρδη τους που ξεπερνούν τον εσωτερικό συντελεστή απόδοσης (IRR) ύψους 15%.». Ο εσωτερικός συντελεστής απόδοσης είναι μία διεθνής μέθοδος εκτίμησης του «επενδυτικού ρίσκου». Ειδικά σε ότι αφορά επενδύσεις realestate δεν εξαρτάται από τη μεταβολή των αξιών γης, αλλά αποτελεί ένα δείκτη κερδοφορίας του αρχικά επενδυμένου κεφαλαίου σε κάθε επενδυτικό project. Η τιμή του 15% που μας αποκαλύπτει η Lamdaαποτελεί σε σχέση με την εμπειρία σχετικών projects ένα αρκετά χαμηλό επίπεδο κερδοφορίας πάνω από το οποίο τυπικά το δημόσιο θα έχει τη δυνατότητα να ωφελείται με την απόδοση σε αυτό του 30% των κερδών άνω του 15%.
Η συνήθης πρακτική σε αντίστοιχα projects που αφορούν επενδύσεις γης, κατασκευές κλπ. είναι ένας εσωτερικός συντελεστής απόδοσης της τάξης του 20-25% ώστε να εξασφαλίζονται τα επενδυμένα κεφάλαια από ρίσκα που σχετίζονται με το χαρακτήρα της άμεσης επένδυσης κεφαλαίου, όπως κατασκευαστικά στάδια, εργατικά κόστη / διεκδικήσεις, θεσμικές επιπλοκές και μία σειρά πολλαπλών εξωγενών παραμέτρων που μπορούν να δράσουν ανασχετικά. Για να δούμε, αρκετά χοντρικά, τι σημαίνει αυτό ως τάξη μεγέθους, όταν σήμερα το ομόλογο του ελληνικού δημοσίου αποδίδει 9% χωρίς κανένα επιχειρηματικό ρίσκο τότε μπορεί να θεωρηθεί ότι για επένδυση τόσο υψηλού ρίσκου το IRR15% αποτελεί μάλλον μικρό κίνητρο. Το γεγονός αυτό αποτέλεσε και τον πραγματικό λόγο της πολύ μικρής ποιοτικά και ποσοτικά προσέλευσης υποψηφίων επενδυτών για το χώρου του Ελληνικού.
Για να γίνει τώρα μία εκτίμηση των πραγματικών ωφελειών του δημοσίου, μακριά από όμως από τη «σκανδαλολογία» της περιόδου, ας προχωρήσουμε σε μία υπόθεση εργασίας σε σχέση πάντα με όσα υποστηρίζει η Lamda:
Θεωρώντας λοιπόν ότι το 2015 η Lamda θα επενδύσει 300εκ. ? για την αγορά των μετοχών και 1,25δις ? για αναγκαία έργα υποδομών, σύνολο δηλαδή 1,550δις ?, τότε τα κέρδη της «Εταιρείας Ειδικού Σκοπού» που θα συγκροτηθεί θα πρέπει να ανέρχονται σε 2,247δις ? μετά φόρων ώστε να αποδώσει 1 ευρώ στο ελληνικό κράτος! Με άλλα λόγια σε μία πενταετία πρέπει να έχει κέρδη 3,04δις ?, ώστε αφού αποδώσει φόρους και της μείνουν 2,247δις ? θα έχει «πιάσει» το 15% του IRR και θα αποδώσει τελικά το 1? στο δημόσιο. Περαιτέρω, για να συνεχίσει να λαμβάνει το ελληνικό δημόσιο πέραν του ενός ευρώ η εταιρεία δε θα πρέπει να κάνει καμία άλλη επένδυση και συνεχίσει να έχει κέρδη, ώστε να αποδίδει, τα πέραν του 15% κέρδη και σε ποσοστό του 30% στο ελληνικό κράτος.
Για να έχουμε μία εικόνα του τι σημαίνει αυτό το απαιτούμενο ύψος κερδοφορίας ας δούμε ενδεικτικά κάποιες εταιρείες που κατέγραψαν κέρδη άνω των 500εκ. ?/έτος σε πολύ «καλύτερες» εποχές... Τέτοιες είναι π.χ. ο όμιλος της ΕΤΕ όπου για να «κλείσει» το 2010 με κέρδη 637εκ. ? προ φόρων έκανε τζίρο (σύνολο εσόδων) 4,6 δις ?. Ο όμιλος της ALPHA BANK που το 2009 είχε κέρδη προ φόρων 501 εκ και τζίρο 2,4 δις ?. Ο ΟΠΑΠ το 2010 είχε τζίρο 5,14δις ? και κέρδη προ φόρων 890εκ. ?. Ο ΟΤΕ το 2010 είχε τζίρο 6δις ? και 100εκ. ? κέρδη και το 2009 με τζίρο 6δις ? είχε κέρδη 790εκ. προ φόρων. Η MOTOROIL είχε το 2010 τζίρο 6δις ? και 150εκ. ? κέρδη προ φόρων. Και σε ότι αφορά τη Lamda αυτή έχει να δει κέρδη από το «μακρινό» 2009 με 21,6εκ. ?...
Αν τελικά κάτι αποτελεί «σκάνδαλο» αυτό δεν είναι το οικονομικό αντίτιμο για την παραχώρηση του χώρου στη Lamda, αλλά η επιμονή κάποιων στη δυνατότητα μίας άλλης διαχείρισης, που διακηρυκτικά - και εν μέσω οικονομικής κρίσης - μπορεί να είναι οικονομικά αποδοτικότερη. Είναι οι ίδιοι που ενώ αποδέχονται την κυρίαρχη πολιτική και το δεσμευτικό οικονομικό πλαίσιο που επιβάλλει και προβοκάρουν κάθε σκέψη για τη δυνατότητα συνολικών ανατροπών και ρήξεων, τελικά στα λόγια αρνούνται αυτό στο οποίο έχουν ήδη υποκλιθεί: το ρεαλισμό και τη στυγνή πραγματικότητα της καπιταλιστικής αγοράς, της ΟΝΕ και της ΕΕ. Για μία ακόμη φορά ο δρόμος της λογικής έχει εγκαταλειφθεί...
Το πραγματικό σκάνδαλο είναι λοιπόν πολιτικό. Είναι η άμεση και έμμεση στήριξη της πολιτική των ιδιωτικοποιήσεων για την εξυπηρέτηση του χρέους, της λειτουργία του ΤΑΙΠΕΔ και των «επιχειρηματικών εξυπηρετήσεων» σε ότι αφορά το χώρο, το αστικό και φυσικό περιβάλλον.
Το αδιέξοδο των διαχειριστικών λογικών
Παράλληλα με τον αστικό σχεδιασμό για την «αξιοποίηση» του χώρου του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού αρθρώνεται και ένα ιδιόμορφος αντίλογος από πολιτικές δυνάμεις και φορείς του ΣΥΡΙΖΑ, που τον χαρακτηρίζει η «πατροπαράδοτη», αλλά τελικά εμμονική, αντίληψη της ανανεωτικής αριστεράς για τη δυνατότητα ενός «άλλου δρόμου» μέσα στο κυρίαρχο αστικό πλαίσιο, μίας «άλλης ανάπτυξης» χαμένης στην πληθώρα των ευφάνταστων επιθετικών προσδιορισμών, «ήπιας», «πράσινης» κ.ο.κ. που καταλήγει πάντα να είναι το ένα και το αυτό με τους κυρίαρχους σχεδιασμούς. Που τον χαρακτηρίζει επίσης, το ίδιο εμμονικά, η πίστη και προσήλωση στην «κοινωνία των πολιτών» και το «κράτος δικαίου», που δεν καταλήγει απλά στην πρωτοκαθεδρία του εποικοδομήματος και του πολιτικού επιπέδου, αλλά στην αποθέωση των θεσμικών μορφών κάθε τελικά δομής εξουσίας - μόνη προϋπόθεση η διαχείρισή της, είτε είναι ένας δήμος, είτε είναι ένα επιμελητήριο, είτε και το ίδιο το κράτος, ειδικά ενόψει του «κυβερνώντος ΣΥΡΙΖΑ» - ο πολιτικαντισμός σε όλο του το μεγαλείο. Τρίτος δρόμος για το σοσιαλισμό δεν υπάρχει, υπάρχουν όμως πολλοί που οδηγούν στις ίδιες πεπατημένες της διαχείρισης και της ενσωμάτωσης...
Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πλέον πρόσφατη προβολή της γραμμής του «οικονομικού σκανδάλου» που «προεξοφλεί» τη δυνατότητα ενός άλλου παραγωγικού προτύπου και μίας άλλης συμφερότερης οικονομικής διαχείρισης και στη βάση αυτή προβλήθηκαν και τα ανάλογα νομικά επιχειρήματα και η πεποίθηση της δικαστικής λύσης. Αποτελεί μάλιστα εξαιρετικό παράδειγμα «θεσμολαγνίας» καθώς επί πολλών μηνών το σύνολο των πολιτικών δυνάμεων του ΣΥΡΙΖΑ στην περιοχή στρατεύθηκαν στην υπεράσπιση των αρχών της διαφάνειας, της ίσης μεταχείρισης και του ανταγωνισμού... Η σκληρή επιστροφή στην πραγματικότητα με την έγκριση τελικά της σύμβασης από το Ελεγκτικό Συνέδριο δε φαίνεται να λύνει το «γόρδιο δεσμό» των διαχειριστικών αδιεξόδων.
Το παραπάνω παράδειγμα αποτελεί τη λογική συνέχεια πρακτικών που έχουν ξεδιπλωθεί τα τελευταία χρόνια και έχουν δείξει τα όρια τους. Από το «συντονισμό των τριών όμορων δήμων», που έδωσε «πολιτικό οξυγόνο» στους πολιτικούς εκφραστές των μνημονίων στην περιοχή το προηγούμενο διάστημα ? τις δημοτικές παρατάξεις του ΠΑΣΟΚ και της ΝΔ. Είναι ενδεικτικό ότι ο πρώην δήμαρχος Γλυφάδας πρωτοστάτησε στη δημιουργία παράνομου νεκροταφείου εντός της Α΄ ζώνης προστασίας του Υμηττού, διώκεται για κατασπατάληση δημοσίου χρήματος και την ίδια στιγμή είναι μέλος του Δ.Σ. της Αττικό Παράκτιο Μέτωπο Α.Ε.που ξεπουλά όλο το παραλιακό μέτωπο, ενώ ο πρώην δήμαρχος Αλίμου είναι μεγάλο - στέλεχος του ΠΑΣΟΚ. Στην πραγματικότητα, η μόνη κοινή συνισταμένη των δημοτικών αρχών ήταν η διεκδίκηση, μέρους της «νομής» του χώρου είτε με την εγκατάσταση δημοτικών υπηρεσιών κ.ο.κ., είτε αλλά και πιθανότατα με ανταποδοτικά οικονομικά οφέλη.
Χαρακτηριστικό επίσης παράδειγμα αποτελεί η προβολή «προτάσεων και λύσεων» αποκομμένων από το αίτημα της συνολικής διεκδίκησης του χώρου. Σε αυτό το πλαίσιο κινήθηκαν το προηγούμενο διάστημα οι προτάσεις για εγκαταστάσεις επεξεργασίας και ανακύκλωσης απορριμμάτων, για διαδημοτικό νεκροταφείο, για μετεγκατάσταση του ΚΥΤ Υμηττού. Αποκορύφωμα αποτέλεσε το «αγωνιστικό πλαίσιο» του Δήμου Ελληνικού - Αργυρούπολης της 18/12/2013. Παράδοξο όμως αποτελεί το γεγονός ότι μία προς μία το σύνολο των διεκδικήσεων που αφορούν το χώρο του αεροδρομίου είχαν ήδη ενσωματωθεί, τουλάχιστον από τις 30/01/2012, σε μία σειρά δημόσιων παρουσιάσεων των σχεδιαστικών κατευθύνσεων (masterplan) της «Ελληνικό Α.Ε.», ενώ οι σχεδιαστικές κατευθύνσεις έχουν παρουσιαστεί αναλυτικά στο «ανεπίσημο» blog «THE HELLINIKON PROJECT», ήδη από τον Οκτώβριο του 2013... Ακόμα και το ζήτημα της στέγασης μίας σειράς κοινωνικών φορέων, συλλόγων κλπ φαίνεται να διευθετείται, αυτή τη φορά απευθείας από τη Lamda, καθώς σημαντική μέριμνα θα δοθεί στην μετεγκατάσταση των ΜΚΟ ώστε να συνεχιστεί απρόσκοπτα η λειτουργία τους.
